新泽西买房的关键步骤：

• 评估财务情况

与银行贷款专员或Mortgage Broker沟通，评估收入情况和现有的其他贷款情况，计算出几个关键的房贷数据，评估出能在什么利率水平上贷到多少款，并拿到Pre-approval letter预批信。这样，您对预算上限有充分了解，在看房时有的放矢，而且，在有合适的房源出现后，可以当机立断，增加offer的竞争力，同样条件，卖家会偏好财务无忧的卖家。

• 选择专业地产经纪

专业地产经纪的优势：

1. 专业知识丰富，能及时更新
2. 谈判经验充足，能够根据市场情况和特定房源进行谈判，价格和条款上体现客户的最大利益，从端到端上保证顺利交房入住
3. License机制，保证了地产经纪的知识水平和纪律约束，管理机构力度强，保证了行业的竞争力
4. 通常卖方支付买卖双方的佣金
5. 买房过程很长，也很艰苦，是个去伪存真逐渐接近靶心的过程，有专业人士的一路相随，使这个过程变得轻松愉悦

如何选择经纪：

1. 最好的途径是亲戚朋友的推荐Referral，选择口碑好、服务到位的专业人士，在确定代理关系前，当面交流，或者通过带看一两次房源进一步接触。
2. 确定该经纪对您关注的市场区域有充分的了解，对周边物业的情况了如指掌，知己知彼，才能保障您的最大利益。
3. 要选择有无专业的网站、在报刊杂志上的曝光程度，也要做综合的考量。

• 选房：

需要和经纪详细讨论您的需求，把所有要关注的要素逐一罗列出来，按照关键程度排序，这里有一个兼顾和妥协的过程，100%理想的房子是不存在的，要把主要关注的内容识别出来。

1. 预算范围
2. 偏好区域和Neighborhoods，大环境和小环境是否理想
3. 学区的情况和家庭需求结合，和市场热点结合
4. 交通情况，通勤是否方便，距离工作地、高速公路、购物、教堂、学校、医院、公园、娱乐设施是否方便。
5. 地税情况，不同County的不同district差异较大，由于这是常年性的刚性支出，所以要有充分的考虑。
6. 市政设施是否齐全，association fees、Utility expenses、trash collection 、sewage disposal，等等
7. 房子的结构和大小，比如卧房数、卫生间数、车库数、lot地块大小、地势、景观，等等。

• 看房：

1. 分区域，找到数目适当的房源，交给经纪，选择时间集中约看。
2. 参观Open House，这个方式效率不高，市场上的Open House与您的需求不一定匹配。

• 下Offer：

1. 找到心仪的房子以后，要根据各方面条件做客观理性的Review，防止一时冲动。
2. 与地产经纪讨论价格、交房时间、定金、attorney review条款、验房条款、贷款条款、Title Research的时间、包含和不包含的部分等。
3. 价格等因素要根据周边房屋的成交情况、房子的具体情况、买卖双方所处的位置、房市总体情况等信息综合给出。
4. 总体过程是：offer -> counter offer -> counter offer->…-> accepted offer by 卖家或买家。

• Attorney Review:

1. 作为买家，可以选择在offer被接受之后找律师，也可以在offer进行中找律师，有关法律事务其他人不能能给建议，律师才能代表你的最大利益给出专业的法律上的建议。
2. 一般在3个工作日内完成买卖双方及律师之间的negotiation, 达成一致，这时Under Contract， 网上的listing需要撤下。

• Home inspection:

1. 一般在offer接受10天到两周内完成房屋检验，包含结构、电气、水管、下水、机械等， 由专业的验屋师完成。除了房屋检验，根据具体房子，有可能会有验井、验水、验Septic、验Oil tank等方面的需求。
2. 对于验房时发现的问题，买卖双方协商解决，如达成一致，落实到补充协议。一般选择修复或卖方提供一些Credit给买家。特殊情况，咨询地产经纪和律师。

• 贷款：

1. 与银行配合，提供相应支撑材料，完成评估，并拿到银行的Commitment Letter。

• 保险：

在交房之前，要找到合适的保险公司上房屋保险，选择保险公司时需要多比较，选择声誉好、价格低、覆盖面全的。

• Closing交房：

1. 交房时，一般在律师或地产经纪的办公室，相关人员在场，包括买方、卖方、双方经纪、双方律师、Mortgage代表等。
2. 所有文件被审视、解释、签字、交换之后，卖家被付款，买家拿到钥匙。